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发布时间:2015-03-31浏览 578 次

基本案情基本案情:许多购房者在购买房屋时,因为对房屋情况没有完全了解后就草草的签订了购房合同,进而产生的纠纷越来越多,我代理的案件中一个叫李B的当事人就遇到过这样的纠纷。
2012年10月20日,李B、李A和中介公司三方签订了《房屋买卖居间合同》,约定在中介公司提供居间服务的情况下,李B购买李A拥有产权的商品房一套,总房款960000元;李B以一手房商业贷款的方式支付房款24万元。合同签订后,我方支付了首付款,并与李A办理了房屋入住手续。但在双方办理银行按揭贷款时,李A却拒绝配合办理贷款申请手续,导致我方无法获得银行贷款。2013年5月10日,我代表李B向人民法院提出诉前财产保全申请,要求查封李A的房屋。而后,我方也提供了担保, 于是,法院出具了房屋查封裁定书该裁定书依法向双方当事人进行送达,但并没有抄告房屋管理局。10天后,我方起诉至人民法院要求李A继续履行合同,协助办理贷款手续,并协助办理房屋产权过户登记手续,不料在法院审理过程中,李A又将房屋出售给案外人祝磊并已办理产权过户手续。
审理过程:法院开庭审理了本案,房产专家靳双权律师在庭审上发表了重要代理意见:
一、法院的诉前财产保全裁定书虽未抄告房管部门,但已送达当事人,所以,根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定,诉前保全的裁定是不准上诉的裁定,依该裁定书保全查封被告的房产属合法有效。
二、被查封人擅自将其已被查封的房产转卖给第三人的行为是违法的,所订立的房屋买卖合同系无效合同。至于是否为善意第三人及其利益的保护等问题,可通过诉讼另案解决。
三、李B与李A、中介公司 签订的《房屋买卖居间合同》系当事人真实意思表示,合法有效,当 事人均应严格履行合同义务。合同已经明确约定了购房款由李B以银行按揭贷款方式支付,因此协助办理银行贷款是李A应尽的合同义务,李B要求李A协助办理银行贷款手续的诉讼请求合法有据,法院应予以支持。
四、合同已经明确约定李A应于李B支付购房首付款后,将房屋产权过户到李B名下,现李B已经依约支付首付款,因此其有权要求李A协助办理产权过户手续,将房屋产权登记至李B名下。
判决结果:法院支持了我方的诉讼请求,认为我方有权要求李A协助李B办理过户手续。
靳双权律师评析:本案涉及两个问题
问题一:房屋被查封后,能否转让?
《城市房地产管理法》规定,司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的房地产不得转让。查封是财产保全(查封、扣押、冻结)的方式之一,而房屋是查封的最常见的对象。二手房买卖过程中,也往往会出现所交易的房屋被查封的情况。被查封的房屋在解除保全措施之前,依法不得进行买卖、过户、设定抵押。双方当事人就已被查封的房屋签订的买卖合同,违反我国《民事诉讼法》第一百零二条和我国《城市房地产管理法》第三十八条的规定,一般认定无效。
本案中,李A于查封房屋的民事裁定书发生法律效力后,与祝磊签订的房屋买卖合同应为无效。法院制作的财产保全裁定书从送达到当事人即发生法律效力,因此本案中查封的决定书未抄送房管部门并不影响裁定查封的效力。
问题二:签订合同后房屋被查封,如何处理?
如果查封是发生在双方当事人签订房屋买卖合同之后,如何认定合同效力。
最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结財产的规定》规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据上述规定,对已经签订买卖合同但未过户的房屋,又被法院查封的情况,因为在签订合同时,房屋并未查封,标的物不属于《城市房地产管理法》或其他法律规定不能交易的范围,因此合同应当是有效的,但购房人最终是否能够取得房屋的所有权,主要根据以下几个因素:一是是否支付了房款;二是是否占有了房屋;三是购房人是否有过错。对付清房款并交付房屋的,属查封错误,应当解封;如果支付部分价款并交付房屋的,根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》规定:“被执行人将其财产出卖给第三人,第三人已经支付部分价款并实际占有该财产,但根 据合同约定被执行人保留所有权的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人要求继续履行合同的,应当在合理期限内向人民法院支付全部金额后,裁定解除查封、扣押、冻结”,
因此可由购房人向人民法院支付剩余价款而解除查封,从而继续履行合同;对没有交付房屋的,购 房人一般不能取得房屋的所有权,应作为出卖人客观上不能履行合同来认定,合同因履行不能而应予解除,购房人也可以以出卖人欺诈为由提出解除合同,出卖人应向购房人承担赔偿损失的责任。
在司法实践中,无论是查封前还是查封后签订的房屋买卖合同, 如果双方同意在查封解除后继续履行合同,法院一般也不会干预,甚至查封后签订的房地产买卖合同也作为有效来处理。
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